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房产税出台后,个人的第二套住房税收怎么算?

宝鸡房天下   2018-08-16 09:23

[摘要] 关于房产税的讨论,这一段时间一直占据头条,也不断的有人讨论,看见对它的关注度有多么的高。

关于房产税的讨论,这一段时间一直占据头条,也不断的有人讨论,看见对它的关注度有多么的高。无论是高层还是我们普通老百姓,为什么会对这个税都很关注呢?

只不过这种税目前只对从事生产经营的房产进行征税,而对农民自建房和国有土地建造商品房暂免征房产税。

除了房产税,我们目前同样一直在征收的还有土地使用税,同样对农民的宅基地所使用的土地和商品房所占用的土地也是暂免征的。

而我们现在关注的房地产税是讲房产税,土地使用税和房地产开发建造和销售环节的一部分税种合并,在房产保有环节征收的一种税,它跟房产税最大的不同就是按照评估价为依据征收,而不是像房产税按照房产原值来结算的。

举例说明,你五年前购买的一套房子50万,现在评估价格可能是500万,那么按照房产税计税依据你需要交50*(1-30%)*1.2%=4200元

按照房地产税估计的税率1%计算,500*1%=50000元。

相差数额惊人。但是根据国外和媒体最近的报道情况来看,一般来说,第一套房子免税,第二套全额征税,或者第一套面积大的,减除人均居住面积以上部分征税。

所以根据分析,个人的第二套房子极有可能全额征税的,而且是按照评估价征税。

房地产税开征的预期,改变了房产获利的模式。房地产税具体的方案尚未公布,但是有几点是确定事项,有几点是大概率事项。1、只有一套房的刚需家庭,不会征税——这是确定事项。2、两套房或者人均占有住房面积在一定标准之下,不征税——这是大概率事项。3、多套房产将累进税率征税,房子很多的家庭,税负肯定很重——这是大概率事项。

因此,多套房产持有成本必定会上升。房地产税免税,核心是“套数少+人均面积低”。二套房,如果人均面积超标也会征税,不过税率可能不高。至于多套房,应该税负很重。

房地产税议论了这么多年,终于要来了,也是确定要来了,一切的只是时间问题。

首先,房地产税肯定会对房价造成一定的影响,那些手里靠多套房投资人的人们,特别是手握空置房的,肯定要急着出手。

据这几年买房的经历,我们发现有的二手房,已经建了十几年了,仍然是毛坯房,显然这大部分就是用于投资。而急于出手,自然就会增加供应,可是随着人口的增长放缓、老龄化时代以及现今父母给子女的房产准备等,由此来说购房的刚性需求量应该会下降。

其次,房地产税会怎么征收,肯定是人们关心的大问题。

就目前世界通行的制度性安排来看,主要有四点“共性”,包括:所有工商业房地产和个人住房都按评估值征税;为低收入者和困难群体提供税收减免;税收所得归地方政府所有,用以满足教育、治安等公共基础设施的开支;以及建立完备的税收征管模式,来确保房地产税征得到、征得公平。

另外,房地产税征收要确保公平公正,需要考虑几个关键问题:

一是不能增加大多数普通老百姓的负担,应该重点调节住豪宅、拥有多套房的家庭或个人。特别不能像个人所得税那样,最终又只是征到工薪阶层,真正的多房者,又没有征收到。

二是房地产税应该考虑合并、整合现有关于房地产方面的税费负担。还要特别防止地方滥用房地产税的问题,从而增加人们负担。

三是房地产税应该防止负担向末端买房者进行转嫁,比如过去交易税的提高,都是把负担转嫁给了买房者、租房者。这样就起不到任何作用。

四是房地产信息征集要做到全面客观,杜绝有人通过各种手段隐藏房产、规避房产,特别是不能有假结婚等乱象。这就需要建立全面共享的大数据系统。

五是关于征收单位和标准的问题。目前来看,单位要么是按家庭、按个人,标准要么按套数、按面积。

总的来说,房产税应该将套数与面积等各个方面结合起来,也要考虑普通住宅与豪宅的区别,这样既可兼顾家庭或个人,也可兼顾小户型或大户型。建议对于普通商品房的家庭,第一、二套应该免征,第三套可以结合人均住房面积标准予以考虑征收。对于别墅等一些豪宅或者特大户型,可以考虑按照人均住房面积予以征收。

房产税肯定不会单纯看几套房,会有一个人均面积等具体规定的。就是说你的第一套住房和第二套住房加在一起的面积达多少,然后你家有多少人,平均住房面积为多少,再确定一个征税标准。

这里有如下几种情况可供参考:

第一种,比如房产税规定人均面积为不超过40平米不征税,你家有6口人,你第一套住房面积为120平米,第二套住房也是120平米,那么两套房子加在一起为240平米,按房产税政策,你的第二套房就不用征税;当然如果低于40平米,就更不用担心交税了。毫无疑问,如果超过面积或者有很多套住房那肯定得征税了。

第二种,比如房产税规定豪宅和普通住宅征收不同的税率,如果你的第二套房属于普通住房,即便超出了一定面积,可能会在税率上有较大优惠。很明显,房产税出台总体是个好事,对抑制房价上涨、尤其对打击投机炒房一定会起到有效作用。而且,只要政府出于保护普通民众住房权益,通过建立系列监管体制,集中监管力量,一定会对投资投机购房形成高压态势,也能通过房产税将恶意炒房哄抬房价者赶出住房市场,这是一定的。

但目前有几个问题须解决好:一是政府应摆正房产税开征目的,是为了抑制房价、保护普通人住房权益而不是通过开征房产税来解决地方政府财政财力困难;否则执行起来就会走形变样,将终会将房产税变成普通民众的一项沉重税费负担,引发广大普通民众不满甚至抵触。二是一定要从实际出发,区分有产阶富裕层和普通阶层收入、生活上的不同状况,建立有所区别的、阶梯式的房产税税率,让所有民众都不因房产税实施而增加太大的生活成本和压力,使房产税成为既能有效调节收入差距、又能保护普通民众住房权益的社会普惠机制。

综上来看,个人的第二套住房必定要征税,只不过还需要很长时间,据全国人大新闻发言人称,目前还在进行房地产税的起草、讨论以及内部征求意见等,最快在2020年前出台房地产税。

那么,房产税会让房子降价吗?

一般说来不会对房价有很大的影响。从国外的经验来看,房产税是属于地方税种,这部分税收会最终投入到社区建设,当地的基础设施完善的社会支出,而这些支出最终会有利于微环境的改善而最终反哺房价。我们也都知道社区环境好,配套有优势房价自然就会上涨。

除此之外我国房价的畸高并不是一两个税种就能解决的问题,是长期以来在需求、金融杠杆、政府土地政策、国内金融投资环境、货币政策、甚至是社会保障体系等等多方面因素综合作用下导致的。

目前的限购、限售、限贷的政策多管齐下才让房价回归了理性,所以单单一个房产税不太可能能对房价有太大的影响了,但从政策思路来看,房产税肯定是会照顾到刚需用户的,所以刚需用户无需担心自己的买房成本会增加,买房难度会加大。比较难度再大也不会大过此时此刻了。

首先,房地产税需要立法先行。官方最新对进程的披露是:房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

此前,财政部部长肖捷在解读十九大报告时撰文表示,“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。由是看来,房地产税的出台,先行的是立法,而“充分授权、分步推进”的原则又表明,房地产税施行的初期会“因城施策”,并不会搞“全国一盘棋”及“一刀切”。

其次,房地产税该怎么收,其实已有了一个较为明晰的方向。财政部部长所撰的文内已有表述,即“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”。简单的说,个人住房会按照评估值征收房地产税。一般认为,房地产税会有一定的免征面积,有人猜测是人均60平方米,也有人建议人均70平方米,未来依据“充分授权”的原则,这个标准可能不同地方会有不同标准。超标部分则会按评估值征收房地产税。

所以说,套数可能不是问题,关键是面积大小的问题。

第三,说说房地产税征收能不能打击投机炒房?答案是“会”。

房地产税的征收,是中国构建楼市调控长效机制的重要内容,是控房价与稳市场的长期手段之一。

未来,房地产市场的发展会依照平稳、健康的路数走下去,以为房地产税征收会快速令房价暴跌,这也是不现实的。房地产税更重要的作用是,挤出市场与房价中的投机炒作泡沫,有利于刚需与改善型需求圆购房梦。已经有机构初步评估,房地产税覆盖范围,大概率不超过城镇住房总面积的20%。

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