[摘要] 房价真正上涨均来自过去的10多年，20年不到。住房从1998年实行商品化以来，经历了四次大涨，分析个中缘由，我们不难发现，房价的上行都是因为两个方面因素，那就是金融政策和土拍政策。我们先来看看20年不到时间，房价是如何涨起来的：1.第一阶段：2005-2007年，这一轮房价大涨是由于2004年国家要
房价真正上涨均来自过去的10多年，20年不到。住房从1998年实行商品化以来，经历了四次大涨，分析个中缘由，我们不难发现，房价的上行都是因为两个方面因素，那就是金融政策和土拍政策。其他因素只是一个缓慢的推进过程，比如说城市化、工资收入，短期是不明显的，但我们的房价都是在短期中爆发，几次暴涨期在一年时间都能翻番，这也充分说明短期的推手一定不是人口，也不是工资增长。
著名经济学家任泽平曾说过，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，这是大势，其实也提到了两个方面的因素，一是土地，二是金融。这就对上号了。我们先来看看20年不到时间，房价是如何涨起来的：
1.阶段：2005-2007年，这一轮房价大涨是由于2004年国家要求，从8月31日起，所有的经营性用地必须执行招拍挂制度，土地供需矛盾陡然增加，北京的房价瞬间，从而带动房价的大幅上行。
2.第二阶段：2008-2010年，因外在经济危机原因，我国数次提高存款准备金率和加息。同时，土地供应量也大幅下降，加之数万亿的刺激，2009年起，房价再次疯狂。
3.第三阶段：2012-2013年，为确保经济稳定增长，央行数次降息和降准，让房价再一次起飞，增幅少则30%-50%，多则。
4.第四阶段：2015年-现在，还是通过降息降准为什么依托，刺激经济发展，加之性的楼市去库存政策执行，房地产市场如鱼得水，可以说这个上涨周期是最长时间，到目前为止，一些城市仍旧惯性上行。
通过以上四轮房价大幅上行，我们房价从2000年时的2000元/平米不到，到现在超过8000元/平米，平均上涨幅度为3倍。但是一、二线大部分城市，房价增长10-15倍是有的。
通过分析，我们发现一个有意思的现象。无论哪一次大涨，都是跟金融政策的直接刺激有极大关系，每一次都是因为降息降准后，让把大家存在银行的钱拿出来消费，当然也会用于买房。同时通过降低利率，使大家敢于贷款买房。
另外一个因素，那就是土拍政策，上面四次大涨，笔者仅在次列出来，因为自那以后均严格要求执行招拍挂制度，到今天也严格执行了14年时间，土地出让金收入目前已 过40万亿元。如果说，降息降准是刺激大家去买房，那么土地招拍挂产生的高价地就是短时间刺激周边房价上涨猛药。大家应该有感觉，只要哪里有高价地产生，那么我们的二手房业主迅速提高挂牌价，哪有面粉涨价、面包不涨价的道理？一般说来，几幅地块的刺激，就可铸就一个板块房地产市场价格的形成。
通过以上分析，大家看出来没有？能影响房价短期大幅波动的主因就在于金融政策和土拍政策。万变不离其宗，无论是金融政策，还是土拍政策，其目的都是为保持经济增速，任志强曾说，房地产就是一个夜壶，需要的时候就会拿出来用一用。其实这是有一定道理的，每当经济不行的时候，我们就要通过金融政策来刺激经济发展，自然也包括支柱行业—房地产。同时，土拍政策控制用地规模，保留耕地红线，这是比较官方的说法，根本上还是在于土地出让产生的巨额，其目的为经济发展提供财力支持。
理解了上面的分析，我们终于明白，要改变当今房价的发展方向，首先要不影响经济发展的前提下，一是要有替代房地产的行业存在，承担起经济发展的重任，二是要有替代土地的东西存在。在笔者看来，这都需要时间，有人说房产税可以替代土地，但房产大佬任志强算过一笔账，认为不能做到大量替代。也有人说替代房地产的产业目前还没明朗，至少现在还没出现，所以，短期还看不到改变房价趋势的因素出现。
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