创新•发展•机遇 地产大腕探寻宝鸡楼市发展之路

——宝鸡房天下首届大话地产圆满落幕

房地产门户房天下  2013-12-13 11:05

[摘要] 时值年终岁末，当一线城市拉开“降”字为主旋律的年末楼市大幕时，宝鸡房价却一路上扬，像个在爬坡的少年不慌不忙一步一个脚印的向上走。宝鸡楼市今年会交出什么样的答卷？宝鸡房天下首届大话地产特邀业内人士参与本次论坛，深入分析三中全会后楼市的发展走向。

城市是经济发展的平台和引擎。2009年宝鸡被确立为关天经济区副中心城市。2011年9月，省政府出台了《关于支持宝鸡加快建设关中—天水经济区副中心城市的意见》，明确提出把宝鸡建成“一中心、两示范、四基地”(西北重要的交通枢纽和商贸物流中心，陕甘宁川地区的特大城市和社会管理创新示范城市，国家新材料基地、全省高端装备制造业基地、一流的旅游目的地和集散地、彰显华夏文明的文化产业基地)，并从特色产业发展、基础设施建设、财政金融扶持等方面出台了一系列政策措施。

时值年终岁末，当一线城市拉开“降”字为主旋律的年末楼市大幕时，宝鸡房价却一路上扬，像个在爬坡的少年不慌不忙一步一个脚印的向上走。宝鸡楼市今年会交出什么样的答卷？在年末的时候，陕西市场严控氛围是否影响宝鸡楼市的发展？西宝高铁的开通将会给宝鸡房地产发展带来怎样的机遇？所谓众口难调，各项目开发产品又要如何满足市场需求？带着种种的疑问和期待，宝鸡房天下首届大话地产特邀业内人士参与本次论坛，深入分析三中全会后楼市的发展走向，探讨未来宝鸡楼市的发展之路。

宝鸡房天下首届大话地产

【主持人】：大家好，我代表宝鸡房天下欢迎大家参加本次大话地产论坛，这次论坛的主题是“创新•发展•机遇 探寻宝鸡楼市发展之路”。我们非常有幸的请到了战斗在线的开发商领导，在此我们特别向提供本次场地支持的石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221聚旺伟业的李总表示感谢。我先介绍一下参加今天活动的嘉宾，分别是聚旺伟业常务副总李文江，石鼓天玺台营销总监王铁魏，三迪世纪新城营销总监张海啸，宝鸡天地源销售总监王瓅锝，非常欢迎大家的到来。

【主持人】：2013年主要城市整体房价呈上涨，在房价上涨城市排场榜中宝鸡一直排在前列，哪些因素使宝鸡房价稳步上涨？

【李文江】：宝鸡房地产市场近两年以刚需为主流，置业者理性购房。宝鸡楼市一直都很理性，房价上涨首先受到新开楼盘的拉动，其次是因为宝鸡人对生活品质的关注越来越高。宝鸡房价虽然一直在上涨，但涨幅并不是很大，与西安相比，宝鸡楼盘的品质不亚于甚至还高于西安的部分项目，但宝鸡的发展相对缓慢，所以房价相对于其他城市仍旧偏低，房价的上涨也是理性健康的。

2013年，石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221也出现了销售的高峰，但每个月成交都是比较均衡的，每个月都会保持一定体量比例的成交。按合理定价来讲，石鼓天玺台的定价是偏低的，户型的三米层高设计，中央空调等配套都是非常高端的，当然项目本身价位已经跟其他项目有了梯次，拉的太高也不现实，可仍然有上涨的空间。

聚旺伟业常务副总李文江

【张海啸】：我觉得宝鸡房价是非常低的，西安房价下降或滞销时候宝鸡房价一直很稳定。宝鸡是陕西第二大城市，又是工业城市，但是它的GDP仅占到第四名，房价一直不高。去年房地产相对比较平稳，今年新项目比较少，但是明年会比较多，所以整个市场价格上涨是合理的，GDP上涨8%，房价能不涨吗？

但是宝鸡的房地产还是比较迅猛的，宝鸡是工业城市，工业地位现在在下降。宝鸡人的可支配收入比较高，在陕西省排第三，买房子压力不大，这个城市有点社会主义的感觉，很舒服，生活节奏慢没有压力，这是一个非常宜居的地方，也是养老人士的选择，这个地方会吸纳很多人来。所以我觉得上涨是合理的。

【王瓅锝】：我觉得宝鸡房价爆涨的可能性几乎没有，但是会是稳步上涨阶段，在市场活跃程度达到一个点的时候，会有特别大幅度的上升。我来到宝鸡后听说政府实行了限价令，这点没有想通，像宝鸡现在的市场潜力非常大，市场活跃度却没有其他那么高，户县、咸阳、天水的房价都比这边高。

【主持人】：11月，三迪世纪新城携手房天下开启团购活动，选择这种形式是怎样考虑的？对于项目的营销、促销类活动各位有何看法？

【张海啸】：和房天下的团购产品是我们新推的楼栋，也是我们首次尝试，我们也想看看这种模式是否适合在宝鸡市场运作，如果尝试成功我们会继续做下去。

【李文江】：房地产营销手段只是一个方式和方法，销售的根本还是在产品，手段只是一个热场的手段，作为天玺台来讲，它主要给客户告知的就是一个产品，它的配套。“大黄鸭”营销推广也是在接近年末推出来，主要考虑到进入冬季以后，市场可能偏冷，我们也是利用这样的方式来迅速的调动到访客户，让他更快的认识天玺台。

岁末到了，我们也有促销活动。一期明年五月份要交付了，我们会拿出一些尾盘来做促销，这次的促销是对客户真正的优惠。一期的景观房明年初就会呈现，使业主对产品有亲身的体验，切实感受到石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221的高端配套。

【主持人】：这几天我们发现宝鸡市面有些楼盘，产品很好价格也合适但却留不住客户，对于这种现象各位怎么看？

【李文江】：首先产品的宣传是关键，咱们原来有句话酒香不怕巷子深，作为营销来讲巷子深也要让他飘出来，所以房地产要做的是营销，这个营销就是推广：一切围绕产品的销售目标、户型、产品节奏，不同阶段要有不同的策略出台，推广是系统性的，一定要在项目开盘之前把它策划到位，包括预算是多少，这一年度大概要推多大体量的盘，户型什么阶段推出。天玺台也是这样，不同阶段给客户不一样的认知。出现产品好价格合适但却留不住客户这种情况，一定是方法出了问题。

【张海啸】：你说的这种情况，我之前也遇到过，这样的开发商很艺术，但商品和作品是两回事。他们做的或许是很好的产品，并且坚信好东西一定能卖出去，把项目当做一个作品来塑造，出发点是好的，很理想化却往往与市场脱轨。

【主持人】：2013年，天地源登陆宝鸡，而宝鸡不乏代表性项目，既有配套完善的大型社区“三迪世纪新城“，也有打造城市名片的“石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221”等各具特色的楼盘，天地源九悦香都将凭借什么资源优势来打开宝鸡市场。

宝鸡天地源销售总监 王瓅锝

【王瓅锝】：天地源来宝鸡首先在于本身公司的规划，因为整个天地源来讲，有四大区域的布局，包括天津、深圳、上海和西安区域公司，对西安区域公司来讲，整个天地源的根在这里，所以它在西安这个位置要往周边辐射，这是它整个公司的发展，刚才说了宝鸡是陕西第二大城市，也是关中经济带的副中心，如果天地源从西安走出步那就是宝鸡，然后我们在榆林也做了调查。从发展来讲，天地源公司来到宝鸡对这里不那么了解，九悦香都是我们在这里的个项目，我们首先占的是品牌优势。我们开发16个项目，包括四大区域，整个开发完成以后受到广大业主的认可和好评，在这个基础上有了一定的品牌效应，来到宝鸡之后天地源这边还是从品牌这个角度出发，让宝鸡人认识天地源。说实话，宝鸡人如果不知道天地源是做什么的，就相当于天地源没有品牌，所以要让整个宝鸡知道天地源有什么样的实力和经验，在这个基础上再慢慢了解更具体的产品和信息，这是天地源来到宝鸡要走的步。

当然在宝鸡这个市场上，石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221和三迪世纪新城都是有着长期开发基础的成熟项目，但天地源没有，所以我们选择了宝鸡东扩规划中的卧龙寺板块。宝鸡在不断发展，周边的凤翔、虢镇逐渐往宝鸡市中心迁移，外来人员更容易在连接带处找到居住比较好的地理位置，天地源九悦香都所在位置离这两个地方都是比较近的，再加上市政府东扩的规划，天地源就选择了这个板块做项目。

我们现在做的项目是产品系，这个项目叫九悦香都，曲江现在现在做的一个项目叫曲江香都，天地源在走一个产品系，产品系走的比较好的是万科、恒大，他们产品系比较成熟，成本也低，而且整个产品出来还受到大家的认可，天地源也在走这样一条路。宝鸡这边针对刚需刚改的项目是比较好销售的，而在西安的楼盘包括丹轩坊，去年10月份创造了西安当时销售记录——一天销售7.8亿，它卖的是中高端产品。但是在宝鸡我们选的是刚需产品，而且九悦香都的整个发展路线是针对长期和持续两方面，从拿地方面来讲，在宝鸡拿地成本方面比较高；从产品方面来讲，天地源属上市公司，其对工程质量，包括产品细节方面要求都比较高，在这种情况下节省不了太多成本。在阶段天地源追求的不是利润，侧重点在于它品牌对外的展示和持续发展性。可能一期的定价属于贴着成本价走，也是对客户价值的体现，随着产品销售慢慢稳定，价格会逐步上升。像西安的业主见了天地源的楼盘就购买，因为买盘挣钱了，当初在西安高新区花6000元/平买的房子现在涨到13000元/平，房价升了好几倍。此外，天地源非常重视物业服务，天地源物业属于国家建设部颁发的一级资质物业，我们认为后期服务跟上，业主居住环境好了对这个品牌就会更加认可。

【张海啸】：以前我认为买房子谁看品牌，打动人的是房子本身跟品牌有什么关系。但后来我发现牌子很重要，相同类型产品，有牌子的一定会比没牌子的卖的好，就是这个道理，品牌代表一个品质和保障。宝鸡人不太注重品牌，需要引导，品牌影响力短期内很难见效。

大开发商进驻一个市场都会对当地GDP以及人均购买力进行分析，为什么大的品牌开发商未到宝鸡？最主要原因有两点，一是宝鸡离西安太近，二是宝鸡房价爆涨不太可能。

【李文江】：从西安整个房地产历史回顾，实际上就是品牌拉动，大品牌的入驻将拉动该片区房地产的发展。

【主持人】：春节即将到来，宝鸡会不会迎来“返乡潮”，返乡置业的需求在宝鸡高吗？

三迪•世纪新城的营销副总张海啸

【张海啸】：正式因为“返乡潮”，去年春节三迪世纪新城当月销量很好，返乡潮是存在的，返乡置业的人看惯了大城市高额的房价，反而对宝鸡低房价不敏感，认为很便宜。

【主持人】随着城市的发展，宝鸡市场现有的产品类型能否满足购房者的需求？什么样的产品适合在宝鸡房地产市场长期旺销？

【李文江】：具体到产品户型，项目的热销跟产品自身的户型空间是有关系的。刚需产品肯定热销，这是必然的。 在宝鸡，120平以下的户型都算刚需，需求量较大，130、140平以上的户型就是改善性房源。像石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221客厅开间都会设计在四米以上的大开间，进入后起居是非常舒适的，要想做的更好，那主卧室一定要大，不能像以前那样达到基本居住需求就行了。改善型房源也有销售很旺的，像石鼓天玺台200多平米的房源今年全部售完，为什么？一个是产品设计，再一个宝鸡市场高端客群还是有一部分，只是我们怎么去迎合这部分高端群体，他们对区位、楼位、朝向位置等要求都很高，这就需要产品加上综合配套共同的结晶才能达到高端的需求，跟西安的曲江是一个道理，一定是综合配套基础上的产品体现，如果没有曲江新区，那曲江房价就不能形成现在西安房价高价格的领先。

石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221是高新和主城区的枢纽，又在景区范围内，这个地方土地的属性已经注定了它的产品属性，所以这片区很快就能得到市民的认可，然后在这个基础上再研发的产品。像我们这里也有很多创新，比如说别墅马上要开工了，明年我们的产品线将非常丰富，但主流还是不变的。

【张海啸】：三迪世纪新城为什么要做一个商场综合体，红星美凯龙给出了一个很好的解释“红星未来一定引领宝鸡家具市场，引领这里的商业，未来这里一定是最核心的。”三迪世纪新城做了公寓后发现，公寓类一年消化量三五万平方，但是这个市场是投资市场，很多人没有看到它的前景，西安商铺再偏僻都有人买、有人租，但是宝鸡比比皆是是空铺，就是很多人看不到商机，所以我们未来要引导市场，让市场认可，等到这个项目大家都认可的时候，价格就不是今天的情况了。宝鸡有上涨空间，上涨空间在哪里，还是需要时间耗的。

【主持人】：宝鸡的大部分项目都在做商业地产，随着城市东扩城区面积不断扩大，宝鸡商业地产未来发展究竟路有多宽？宝鸡的消费市场究竟能否负荷？请谈谈各位的看法。

【李文江】：宝鸡有几个商圈，一个是经二路，但是有些副中心没有形成，包括火炬路也没有形成；另一个是高新区，高新区房价在宝鸡属于较高的，已有新型商业开业，现在高新区不谋而合已形成副中心，天下汇、城市新天地、万盛国际，这些商业就会成为宝鸡新型商业，慢慢老的商业将褪去，天下汇现今做的已经是商业的升级版，所以宝鸡未来的商业中心一定在高新区。

从宝鸡未来商业之路来看，一个商业能走多远要看后续运营，现在的老百姓不仅仅是目的性购物，更需要一种乐趣式体验，商家如果想使客户能够多在这块逗留，一定要想办法让他参与更丰富的活动，让客户停留时间更长，那么他在该商业区就会产生大量消费。商业地产已经发生了翻天覆地的变化，商业地产是最难的操作，对资金需求很大也有大量人力物力的投入。宝鸡商业地产要想走的远，能够长期生存，商业地产一定要有超前的商业运营理念和国内其他先进模式进行对接。

【张海啸】:宝鸡当地的名商业企业有：天下汇，宝商等，如今商家能选择高新这个地方，已经说明高新以后会成为宝鸡新的繁华地。纵观宝鸡发展史，宝鸡发展分为三次，次是新建路，第二次经二路，第三次当属高新区。

宝鸡商业层级不断发生变化，因为它的人口基数虽然在扩大，但是人口基数的增量不够支撑商业面积，随着高新的发展，别的地方慢慢会没落。

天下汇，宝商这些商业局巨头在高新布局，因为他们看到了高新区的未来，目前高新区房价高，购买力强，商业升级，所以不管是格局还是商业的品位三五年以后有更好的发展。

但宝鸡的商业层级发展不是很高，究其原因是离西安太近，没有人在宝鸡做经营，很多人只是在这里投资购买商铺。高新区的天下汇就是一个典范，好多高端品牌的引入，虽然购买人群不多，但是提高了这个商场的档次，品味。但是购买这些高端品牌的人群不多，是因为宝鸡的商业层级发展不高，这不仅跟一个经营者的经营有关，还与当地的商业人群、消费习惯有关系。

【李文江】：但是我同时也认为宝鸡商业发展有点过剩，尤其是高新区，因为高新毕竟是新区，商业发展有点过快，该片区人口量各方面还没有达到像西安的程度，可能未来一段时间内，一些合理运营的商业会成功，也很可能会消失一部分商家。

【王铁魏】：宝鸡这个地方本身消费人群是恒定逐渐增长的过程，相对来说在城市发展过程中，消费人群特别是高端消费人群不是那么多，消费人群也就这么多，原来这个区域的商场很火，现在又新开了一个，强势肯定要蚕食弱势，就好比原来一个人吃一个蛋糕，现在两个人吃一个蛋糕，肯定另外一个人吃的少了。

经二路从目前来说还是城市的中心，但是随着城市的东移，商业的发展，宝鸡房地产市场向东部的扩张，慢慢会把一些特定人群吸引过来，高新区就形成了一个新商圈。万达的成功模式，宝鸡可以借鉴，比如，万达刚开始也是卖盒子，在沈阳做的批，后来做了街区，第三代升级为城市综合体，万达已经开发到第四代，万达的第三代就像西安的解放路和李家村的万达，辐射人群是相当多，它不仅仅是消费过程，更是吃喝玩乐等等的一个生活体验，自然形成了城市副中心。

宝鸡房天下首届大话地产

【张海啸】：每个开发商站的角度不一样，像宝商，华夏都有非常成功的商业案例，今我们天看它可能是有问题，但仔细分析后会发现它是可以演进的，存量和增量是有互补关系的。高新区这个地方现在没有人，独立商业在这里很难存活，新的高新天下汇与万达模式相同，做的就是万达吃喝玩乐一条龙，你在商场可以待一天，看电影、书吧、咖啡、餐饮、楼下购物等应有尽有，进入一个市场都不用出来。所以天下汇的商业层级已经有所升级，商业是比较完善的完全可以吸纳八十万人在这消费和购物。

【主持人】：2014年，各项目将会有怎样新的动作，请各位谈一下2014年的项目都有怎样的发展计划？

【李文江】：今年年底我们会有一个新品发布会，预计2014年把我们的三期开始投放市场。石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221本身以大户型居多，所以三期我们会有大的动作，原先大家都说，天玺台是一个户型过大，房价过高的项目，三期会有一些改变，让购买刚需产品的人来享受我们高端的生活，刚需不代表居住品质会降低。我想2014年天玺台会有比较大的成交。

明年五一，项目商业街区要面市，从招商情况来讲还是不错的，这个商业出来以后，对我们住宅也是一个提升，业主一下楼几就可以在商业区购物消费，这是对我们品牌和价值的提升。石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221的商业立面成本非常大，肯定比大唐不夜城和大唐西市建筑品质要更好。

【主持人】面对行政化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共中央十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。对于十八届三中全会，各位是如何解读的？（随着三中全会的召开，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？）

【王瓅锝】：随着三中全会召开以后，两个大的方向需要我们关注，一个是保障性住宅，另外一个是房地产市场化，市场化对房地产发展是有利的，中国缺的就是市场。从宝鸡目前情况来看，是客户在寻找房子，开发商不着急；但是发展到一定阶段，可能是开发商找客户，因为客户的选择空间大了，客户可以货比三家，这就会变为客户决定开发商，这就属于房地产市场化。这种市场化情况下不管是中间的过度期还是磨合期，总体发展是好的。国人说中国房地产市场有泡沫，但是首付比例在那摆着，所以泡沫爆发性很小，中国政府把房地产往市场化引导，对于将来发展是一个好的方向。

【李文江】：不仅仅是三中全会要调控楼市，房地产调控是一个常态化的政策，实际此次三中全会政府更加务实，政府没有强力打压房地产，政府更希望通过市场来引导，靠市场来调节。宝鸡是一个比较稳定的市场，实际上需要调控的是一线城市，一线城市的房价有些已经失去理智。一个城市的房价与基础配套有关，宝鸡人口体量有限，大学教育配套有限，基础配套有限，所以宝鸡的房价会在一个理性的范围内稳步上升。

【张海啸】：十三届三中全会内容包括几大项目：城镇化，包括土地，对农民的补助，深化改革，成立国家安全委员会等等这些问题，我们开发商真正关心是土地，从这些方面看，我们无法探讨房价是涨还是跌，整体走势是怎么回事，我们是无法预测的。

【主持人】：西宝高铁即将开通，加上宝鸡有山有水的资源优势，宝鸡的城市发展也在不断完善中，请大家谈一下，如何看待宝鸡城市未来的发展。

【李文江】：宝鸡城市的发展跟政府有关系，比如说高新区没有主题公园，整体规划是有欠缺的，人的游玩去处是比较少的，这也在一定程度上制约了高新区的发展。西安发展好是整体规划做的好，在一定范围内综合配套完善。宝鸡跟西安联动差，宝鸡人比较封闭自己的。

另外，宝鸡房价之所以在低位徘徊，也是缺少这种大品牌公司的介入，同时也缺少很多产品的开发，因为价格拉动是跟产品有关的。买房子跟买股票一样，买涨不买跌，在股票或者爆涨的时候人们就急了，赶紧购入。宝鸡房地产市场需要一个大的品牌来提升，聚旺伟业做了一个先驱者，首先要做这样的高端产品，而且宝鸡又对价格比较敏感，要做成这样的产品就要得到市场的认知，这需要一个过程。

【王瓅锝】：我之前来宝鸡，发现这里的人喜欢扎堆，喜欢住繁华热闹的地方，居住圈小。但今年过来这边以后，看到宝鸡的变化很大，交通工具方便了，居住圈自然就扩大了。像现在的高新区，很多厂子都迁到那边，从厂子迁出来这些人要在新厂附近寻找新的居住环境，慢慢把这些人分散出来，更加有利于宝鸡的平衡化。再说现在的雾霾天气，宝鸡比西安好多了但也慢慢开始堵车，市中心会逐渐不适合居住，将来的购房趋势是找到一个更适合居住，更适合生存的地方，所以就从城市中心慢慢走出来，宝鸡是这样一个适宜居住的城市。

【张海啸】：宝鸡市政府未在高新区规划大的公园，原因有两点：：宝鸡自然环境优美，多绿地，有很多桃花源一样的地方，不缺自然景观。第二，政府固定资产投入有限，需要高速路要改道，修河改道，政府人首先考虑的是这些方面，所以政府规划会将资金投入到对应的方向上。

石鼓天玺台石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221营销总监 王铁魏

【王铁魏】：宝鸡需多跟西安互动，据我所知，宝鸡很多有钱人已在西安置业了，若在宝鸡置业就是第N套房了，比较富裕的宝鸡人的子女大学毕业后置业一定是中心城市，大城市的配套设施完善。那么，如果在宝鸡买房的购房者一定是刚需，因为这部分人所有资源都在宝鸡，非常乐意在这里定居。宝鸡这所城市要发展必须要跟西安互动，宝鸡不缺少旅游资源，宝鸡如果要发展，首先要做城市规划，其次是打造新区，这样城市骨架就来了，与西安的互动也就联系起来了

【主持人】：对于2014年宝鸡楼市，各位嘉宾有着怎样的预期？城市的发展将会给宝鸡的房地产发展带来怎样的机遇？

【王瓅锝】：2013年宝鸡楼市变化不大，因为限购令从2011年开始，这个阶段是属于尾期，在整个供需关系情况下宝鸡属于平稳发展，包括今年涨价幅度跟降价幅度都不是很大。

2014年从宝鸡整体来看，一：发展潜力很挺大，天地源比较看好宝鸡这个市场；二：从西安发展角度上去延展，西安已被划入“新一线城市”，“新一线城市”的定位将使西安快速发展起来，宝鸡也会跟随西安脚步不断前进。我认为，宝鸡房地市场未来的发展将来发展突破口应在宝鸡人意识到投资这一点，当大家都有投资意识的时候宝鸡或有比较大的发展。

【王铁魏】：未来宝鸡真正高端房源不会有大市场，刚需房源会有更大市场。

根据天玺台销售情况，与前期相比还是有一定变化的。2013年前高端客户居多，都是购买大户型，但是到了2013年后，刚需客户明显增多了，而高端客户群逐渐趋于平衡。从几个大盘销售来看，宝鸡市场的客户需求逐渐从原来普遍的高端销售慢慢向刚需转化。

到2014年我觉得随着市场供应量逐渐增大，客户逐渐成熟，这种趋势将更明显，从周边楼盘销售还有建设房源可以看出在产品研发时候基本上都会以刚需为主，天玺台未来会主打刚需户型。

【张海啸】：将来市场房价整体上涨是毋庸置疑的，原因两点，宝鸡这么多有新项目，新项目会不断拉高区域的房价；工厂林立，自然环境优美，能把把周边省区的人群吸引过来 ，我认为2014年的房价会在政府调控下稳步的上涨。

从政策长线来看，限购必然是取消，房价必然要上涨，与中国人本身观念有关系，中国人求稳定，有了房子即代表了稳定，并且人口迁移也需要房子，所以不管是卖地还是盖楼，都导致了房价的爆涨。中国房产十年内都不会倒，原因有两点，：房地产是支柱产业，下游有360多个产业，房地产如果倒掉，会出现什么情况？大量人失业，许多行业没生意做，房价下跌资产缩水!这样的情况会非常可怕。

宝鸡市场是健康的，涨价、降价都不会有大问题，因为宝鸡人数有限，需求量有限。据我所知，行政中心明年将有8、9个项目落地，将有会大量的房子供给入市，房价是由供需决定的，而每年的消化量有限，宝鸡人均可支配收入是较高的，外来务工人员较少，市场仍以刚需为主。宝鸡房地产市场存在的两个问题，一是好房子少，二是房子的价格。

我觉得明年将是宝鸡房地产市场非常关键的一年：首先，预计从2014年开始每年有五千万人进入城镇，周边县区往宝鸡靠拢，自然村的人搬到镇上，县上的人搬到城里，现在县里人口在递减城市在扩大，宝鸡人口也会成规模扩大，这些人进城就要买房；第二，政府以后会投入大量的保障性住房，大量非市场型住房入商，肯定会挤占一部分刚需商品房。所以明年将会是关键的一年。

大话地产嘉宾合影

【主持人】：今天下午真的是受益匪浅，宝鸡是个非常美丽的城市，宝鸡的发展也更好，房天下也将更加紧跟市场动向，为购房者做好购房指导，为开发商提供实时市场政策。再次感谢大家参与本次活动，祝各项目在明年越做越好。

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