[摘要] 从去年底至今这段时间里，有过买房办按揭贷款经历的人很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来.
从去年底至今这段时间里，有过买房办按揭贷款经历的人很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了5%～10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。
个人房贷为啥又贵又难贷？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，房价有越来越大的下跌可能性，意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升，贷款定价自然要重估。可是，这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策？除此以外，在银行的计划财务（下称“计财”）考量里，难道就没有别的影响因素了吗？
零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
个秘密在于，羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从角度考量，银行会把稍多的贷款资源放在年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行目前相对高成本的负债（如吸收金融同业的协议存款）有的年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷0.8”，相对6.55%的中长期贷款基准利率，“银行简直不创利，白忙乎”。在这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这位计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这位计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。
从已有数据出发，不少银行人士表示到，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于全部贷款的不良率水平。
但有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。记者近期从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。”前述城商行计财业务人士称。
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