楼市的变化一直是人们广泛关注的话题，根据数据显示，2018年商品房的销售额达到15万亿元之高。2018年也被称为调控“严”的一年，房地产调控政策在一年内发布了多达400次，这就相当于每天都会推出一项调控措施。因此2018年楼市调控的效果也十分明显，但是在这样的背景之下，为什么房地产市场的数据依然能够达到15万亿之高呢？
从房地产市场排名前列的房企来看，房企diyi名碧桂园的销售额达到7280亿，万科以及恒大的销售额分别在6070亿、5510亿。从房企前三名的数据来看就能够发现，虽然2018年被很多人认为是房地产市场的“寒冬”，不过房地产头部企业的数据还是十分“亮眼”的。
目前一线和二线城市都处于紧密的调控之中，楼市“降温”的现象还是十分明显的。现在对于三四线城市的“因城施策”方案正在不断深入，2018年楼市之所以能够达到15万亿的销售额，其实也是得益于2018年上半年整体销量都十分可观。从房价和成交量这一块来看，都出现了增长的趋势。相信只要坚持调控方案不动摇的话，那么未来的房价就不会出现大幅变动。
要知道如果调控房价的话，那么房地产touzi也会随之下降。这就和去库存带来的需求有关了，房地产市场在经历了三年时间的去库存之后。楼市的库存已经创下了57个月以来的新低，一共减少了1.8亿平方米左右。这也让不少房企对于未来销量回升持有“乐观”的心态。
现在房企主要规模还是以扩张为主，在楼市形势并不“明朗”的情况下，积极扩大土地储备才能为以后的发展积累资本。所以在短期之内房企对于市场的态度还是比较“保守”的，如果从长期来看的话，还是会去扩大土地储备，特别是对youzhi土地这一块。
要知道未来的房地产市场需要的是更加youzhi的房企，那些在质量上无法保证的房企，逐渐会受到市场的淘汰。而比较youzhi的房企会不断并购小的房企来达到扩张的目的。
房地产企业对于土地采取“保守”态度，直观的反映就是在土地流拍数据之中。2018年重点城市一共流拍土地达到1808宗。在三四线城市的流拍数量为“抢眼”，达到1268宗。从流拍数量上来看是比去年同期要高得。
从2018年的购房人群来看，大部分都集中在年轻购房群体，以及待改善这类人群中。对于年轻群体来说，结婚以及工作购房占据了很大一部分比例，然后就是拆迁户拿着补偿款打算改善自住需求的人群。因为棚改政策也激活了不少想要买房的人群，这一因素也导致了销量的上升。
当然不可否认的是其中还有着部分抄房客，虽然都说现在的政策很多抄房客已经不敢投身于市场了。但是还有不少高位入场的抄房客现在急于脱手，只想着尽快套现离场，所以可能会出现降低价格出售的情况。这也会进一步刺激到有着购房需求的刚需族，因此也带动了房地产市场的销售额。
不过进入到2019年以后，楼市的利好现象又不断传出。1月份下调了金融机构存款准备金率1个百分点，这样意味着会有更多的资金能够流入房地产市场。累计可以释放三万亿资金的流动性。
受到大环境的影响，不少的购房者由一开始争相购买变成了观望的态度。因为大部分人的心理都是“买涨不买跌”，在价格出现利好条件时反而不敢购买了。加上之前一些有着购房能力的人已经早早入手了，现在不少人群不买房的重要原因就是资金还不充足。刚需族买房本来就不是一件容易的事情，不过心态也不用太过“悲观”。等到抄房客真的离开市场以后，刚需族购房的好时机就到来了。
不同的人群对于住房的要求不一样，因此也会有着不一样的定位。国家现在正在着手建立长效调控机制，目的就是为了让房价回归到一个理性的状态。以后只要坚持“房住不炒”的理念，相信未来的楼市一定是健康平稳的发展状态。刚需族想要买房的可以准备好资金，遇到合适的时机可以果断入手。
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