[摘要] 作为国民经济的重要一个环节，房地产行业的发展走向一直备受大家关注，特别是在过去的两三年里，关于房价涨跌的讨论更是一度成为大家关注的话题。2018年，房地产行业经历了从高温到降温的过程，房价预期发生了明显扭转。根据以往经验来看，限价的方式虽然可以抑制房价，但并不能从根本上满足中低收入者的住房需求。总而
作为国民经济的重要一个环节，房地产行业的发展走向一直备受大家关注，特别是在过去的两三年里，关于房价涨跌的讨论更是一度成为大家关注的话题。2018年，房地产行业经历了从高温到降温的过程，房价预期发生了明显扭转。到了2019年，住建部以“稳地价、稳房价、稳预期”定调全年楼市，前两个月基本延续了去年年底的态势，市场并没有发生太大的波动。
按照惯例来看，每一年的前两个月基本属于楼市淡季，销售不旺属于常态。那么，告别了楼市淡季之后，接下来的10个月时间里，与2018年相比，房地产会如何发展呢？楼市会出现一些新变化吗？其实，根据2019年以来的诸多会议和报告来看，今年楼市走向已经基本清晰，如果说2018年的主要看点是遏制房价上涨，那么2019年的看点则是长效机制。
未来10个月，购房者可以关注以下5个“新变化”
diyi，住房供给方式多样化，两大体系正在形成
面对当前的房价，并非suoyou人都能轻而易举的买套房子。根据以往经验来看，限价的方式虽然可以抑制房价，但并不能从根本上满足中低收入者的住房需求。根据政策释放的新信号来看，2019年开始将建设两大住房体系，即市场体系和保障体系。如何理解这两大体系呢？笔者认为，市场体系主要针对的是商品房市场，支持刚需和改善的合理住房需求；保障体系则可以理解为政策性住房，主要针对中低收入群体的需求，如共有产权住房、租赁住房等。总而言之，两大体系的逐步形成是为了进一步满足多层次的住房需求，使各个群体都可以根据自身实力和需求找到相应的住房方式。
第二，城镇化进入第二阶段，城市群重要性提升
截至2018年，我国城镇化率为59.58%，而且已经到了提质阶段。城镇化是经济社会发展的重要推动力，但也出现了如过度开发导致的空城和鬼城等现象。对此，人民日报发表评论文章称，推进城镇化不能停留在人口比例增加和面积扩张上，而是努力实现产业结构、人居环境等一系列的转变。结合近期政策来看，城镇化将进入第二阶段，在提升质量的基础之上，提升都市圈和城市群的重要性。
笔者认为，与以往大的不同，未来的城镇化不是suoyou资源都集中向大城市，而是城市群内的大小城市都有自己的定位，包括承接产业转移的三四线城市。简而言之，未来的城镇化会以中心城市为引领，在这个基础上形成都市圈，而城市群又以若干都市圈为基础。这样大的好处就是可以实现人口、资源的自由流动，同时可以促进楼市的平衡和稳定。
第三，棚改依然会继续推进，但方式和对象发生转变
棚改一直都是大家关注的话题。根据2018-2020三年1500万套的棚改任务来看，2018年完成了626万套，这意味着2019年和2020年平均还需要完成437万套。虽然2019年棚改仍然会继续推进，但数量已经明显减少了，但这并不是大的变化。去年，棚改政策出现了一定的调整，在笔者看来，在房住不炒的定位下，未来10个月的棚改依然会发生更加明确的变化。一方面，从对象来看，棚改将加大对中低收入群体的补贴和保障力度；另一方面，从方式来看，避免货币化安置推动房价上涨，实物安置将成为主流趋势。
第四，楼市进入分化调整期，中小城市面临进一步调整
调控政策虽然正慢慢触底，但楼市调控并没有放松。但是，在一城一策的楼市调控下，不同城市的楼市环境不同，面临的调整幅度自然也是各不相同。根据社科院的预测来看，随着内外部环境的改善，住房供求矛盾长期存在的一线城市率先企稳的可能性较大；但是对三四线城市来说，透支了房价上涨qianli以后，货币化棚改政策也出现了调整，这对房价上涨起到了釜底抽薪的功效。笔者认为，中小城市本地住房需求并不高，随着投机抄房的离场，接下来或将面临去化周期延长以及“二次库存”等问题，所以房价调整的可能性较高。
第五，房地产税会稳步推进，2019年处于准备草案阶段
近，房地产税又传来了新的消息：按照立法规划，现在正在研究起草房地产税法草案，相关工作正稳步推进，会在条件成熟时提请人大常委会初次审议。在笔者看来，虽然不知房地产税具体何时出台，但经过多年讨论，它越来越近了，而且juedui不会是“狼来了”，2019年基本就是房地产税的草案准备阶段。但是，由于其复杂性，并不是短时间内就能落地。住建部住房政策砖家委员会副主任顾云昌表示，房地产税5年之内会出台，但以后实施可能还需要很长时间。笔者认为，房地产税利空房价的作用，意味着它的出台只可能在楼市的上升通道，而不是类似于当下的房价下行期。
总而言之，从大环境的角度来看，稳增长将排在2019年的首要位置，房地产将继续发挥稳touzi的重要作用。随着房地产市场趋于平稳，应急性调控措施将逐步退出，然后向房地产长效机制过渡，这将会是贯穿2019年房地产走向的一条主线。但是，在“房住不炒”的定位下，房价整体波动不会太大，购房者无需过多担心。除此之外，从长期发展趋势看，城镇化和房地产税将会是接下来10个月甚至未来3-5年的重点，对此购房者可以密切关注。
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