去年四季度，中国房地产市场销售整体负增长，各城市表现凸显分化。比较明显的变化是，三四线城市房地产原先受棚改货币化政策刺激而高度活跃，但随着刺激力度的减弱而陷入低迷，与此同时受政策调控而沉寂的一线城市楼市有所回暖；两类房地产市场走势出现分化。
野村证券陆挺团队在近发布的中国房地产市场研究报告中表示，整体来看，2019年1-2月楼市仍然处在下行区间，其中一线城市市场出现较为明显的复苏，但三四线城市的楼市不容乐观，或在未来一段时间拖累的房地产市场。
根据23家上市房地产开发商的销售数据，1-2月中国新屋销售量同比下滑20.7%，而2018年四季度同比增速为正的12%。这或许意味着本周即将公布的统计局房地产数据出现较大降幅。
值得注意的是，不同城市的房屋销售情况出现分化：由于基数较低和近期资本市场反弹，一线城市的新房销售情况近来明显复苏。
国家统计局截至去年年底的数据显示，一线城市房屋销售自2017年三季度反弹后一直保持正增长，2018四季度同比增长6.4%；中指研究院（CREIS）的高频数据则显示，一线城市新房销售从去年四季度的同比5.4%大幅反弹至1-2月份的17.1%，反映出增长势头相对去年有所改善。
相反，三四线城市的情况并没有很大好转。陆挺团队借助23个上市房地产企业的新屋销售数据集进行统计，并观察到样本企业的新房销售量同比减少了20.7%，远低于去年四季度12%的正增长。这说明一线城市的回暖不足以抵消三四线城市房屋销售的疲软。
该团队认为，一线城市房地产市场近期的回暖很大程度上是去年较低的基数以及近期股市反弹所驱动的，但如果作为长效机制一部分的“限购、限售、限价”等政策不放松，一线城市很难在当前的基础上更进一步复苏。再考虑到三四线城市低迷的房地产市场，今年一季度的房地产销售情况可能不容乐观。
陆挺团队同时指出，在土地销售方面不同城市之间的差异也相当明显。
根据WIND的100个城市土地销售数据显示，受新房销售复苏的支撑，1-2月一线城市土地购置（按面积计算）同比增长56.7%，高于去年四季度的22.1%；相比之下，二线、三四线城市的土地购买量则分别同比减少24.1%和19%，明显弱于去年四季度的同比增速（-6.6%和0.8%）。
同时，该数据显示，土地成交量在1-2月同样快速下滑，降幅从同比0.9%扩大至17.9%。与房屋销售数据的变化趋势相一致。陆挺团队认为，这预示着未来几个季度的新屋开工情况不太乐观。事实上，新屋开工增速往往略微滞后于商品房销售数据，从侧面反映出房地产市场销售的低迷。
三四线城市在整个中国房地产市场占据了超一半的份额，因此这些城市的房地产市场降温是未来经济的一大拖累。考虑到今年棚改目标或将略低于去年以及抵押补充贷款支持政策的缩减，这些城市楼市可能会面临压力。
陆挺团队同时指出，尽管各城市的抢人大战或许会有利于部分二线城市房地产市场，但这对提振市场没有太大帮助，因为人才流入二线城市意味着三四线城市的人才流出。
另外，房地产开发商还承受着融资压力。
“开发商1-2月在国内债券市场的债券发行规模为平均每月541亿元人民币（接近2018年月均547亿元人民币的规模），而今年债券的月均到期规模在409亿元人民币左右，为去年月均到期规模的两倍以上。我们认为，这将对开发商通过国内债市融资的能力构成压力。离岸市场方面，开发商债券发行额从2018年47亿美元的月平均水平飙升至1月的103亿美元和2月的89亿美元。海外美元债发行量增加有利于开发商融资，但也意味着更大的偿债压力。我们预计2019年海外美元债券的月均到期规模将从2018年的21亿美元上升至26亿美元，2020年进一步上升至31亿美元。”
除此之外还有一些值得注意的现象：陆挺团队发现，“房闹”一词在百度搜索中的搜索频率自去年10月份起大幅上升，这表明房价压力已然显现。
原因在于，随着偿债压力的上升和销售疲软，很多开发商选择了增加新盘开工，压低价格刺激预售，同时推迟在建楼盘的完工。这就引发了前期高价买入的业主“房闹”，反对开发商在他们购房后降价销售。
该团队指出，在“一城一策”的背景下，部分地方政府在边际上略微放松了此前收紧的房地产政策。但该团队强调简单地放松一线城市过去的紧缩政策并不够，与此同时，还应该增加对一线城市住宅用地的供应，并让市场在住房分配方面发挥更重要的作用。当然，政府也应兼顾低收入人群和年轻人的住房需求。
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