2018年中国房地产市场又创出了一个奇迹，商品房销售面积达到17.1654亿平方米，相较上年增长1.3%，商品房销售额14.9973亿元，增长12.2%，均再创历史新高。虽然一些高调的开发商没有达到去年初雄心勃勃的销售额，但2018年销售额超过100亿的房企也有156家。
但市场上也存在着一些疑问，譬如会不会进入补库存的阶段，譬如为什么新开工增速和施工、竣工增速之间存在悖论等。
目前来看上述两个问题，diyi个疑问中，单从商品住宅2018年新开工面积增速来看，补库存是无疑的。但第二个疑问就没容易这么解释了。
一般来说，开发商拍下了土地，就会迅速进入图纸设计、开工建设环节，2018年很多开发商在此环节下功夫，目的是为了提高周转率，这方面以碧桂园为典型，但其也付出了很大的代价，建设事故连续发生，品牌形象大为受损。
一旦商品住宅进入开工建设，那么在统计数据上就显示为新开工面积。2018年3月起，商品住宅新开工面积增速一改此前10个月的颓势，开始一路上扬。数据显示，2018年全年新开工面积达到20.93亿平方米，全年增长17.2%、较2017年抬升10.2个百分点。
按照常识来说，房子开建的多了，自然在建的就多了，开发商也能卖出更多，后房子建好的也多了。从数据上来讲，就是商品住宅新开工增长，自然会带来施工面积、销售面积的增长，进而带来竣工面积的增长。
从逻辑关系上看，就是在“新开工-施工-竣工”链条下，新开工是一个领先指标，同步或略领先于施工面积增速变化。其中，新开工面积是施工面积的重要构成，2010年前占施工面积比重维持在40%左右，近年来虽有所下降，但占比仍维持在20%以上。
但2018年的现实是，新开工面积增速一路上扬，全年增长17.2%；而施工面积增速微幅攀升，2018年上半年持续回落、下半年才略修复至5.2%，仅较2017年抬升2.2个百分点；销售面积增速波浪式起伏但终创历史新高；更重要的是竣工面积增速近乎水平，而且从2017年8月以来连续16个月零轴线之下（也就是处于负增长态势）。
固然这四项数据之间容易存在时滞，但对比2010年以来的数据情况，2018年属于一个典型的背离现象。这种背离之前也出现过，譬如2013年8月~12月新开工面积增速与竣工面积增速之间，但属于很短暂的现象。
这种背离甚至可以称为悖论，在房地产全行业高喊提高周转率的情况下显得尤为不正常，这是为什么呢？
牛熊交易室认为，diyi种可能是，在2018年房地产全行业资金链紧张程度超过往常的情形下，开发商提高周转率是正确的，那么为了通过期房销售获取更多的资金，那么就必须加快已拍下土地的开工建设，迅速搭起样板房来销售。在数据上体现为新开工面积连续10个月一路上扬。
第二种可能是，“开工—在建—销售—竣工”这个链条过程中出现了跳跃或者停顿，商品住宅在新开工之后，也进行了施工，但很快就搭起了样板房，完成了期房的销售，而一旦销售完成了，施工就进入不紧不慢的阶段甚至停工（这是有实际数据支撑的，2018年房地产净停工面积预计6.7亿平方米），竣工日期因此放缓甚至遥遥无期。从2018年全年数据走势上看，体现为施工面积增速微弱上行，竣工面积基本持平。
其中停工数据的增长来自于三线城市和中小房企，长江证券的一份研究数据表明，三线及以下城市净停工现象为显著，2015和2018年占停工面积比重分别为67%和74%，并远超过该能级城市施工面积占比重。而对于中小房企而言，在资金压力较大的情况下，通过并购重组或业务转型等方式加速退出，导致停工、缓建的房地产项目增加。
从上述两种可能来看，房地产行业的高周转其实只进行到了销售完成的环节，离竣工还差得远呢！而其中根本的原因应该就在于，房地产行业资金链紧张，导致了施工和竣工的进程。
不仅如此，还有一个现象值得注意，那就是开发商的抵押撤销正在变得更加迟缓。
据牛熊交易室了解，这种现象在不少开发商中存在。拍地、新开工很容易，因为开发商一旦拍下土地，就可以用土地向银行抵押，获取一笔贷款来进入新开工环节，但抵押撤销可就麻烦了，这需要把贷款还了才能撤销抵押。
虽然开发商通过期房销售实现了部分现金的回笼，但对于撤销抵押来说还远不够，撤销一套在建商品住宅的抵押，譬如买房者的银行贷款100万可以到达开发商的账面上，但开发商为了撤销抵押需要归还120万贷款，也就是说现金流是负的，因此都缺乏动力去及时撤销抵押。而抵押不撤销，买房者就无法及时申请到银行贷款，这导致了目前买房者和开发商之间的矛盾。
造成单一楼盘的在建商品住宅抵押大面积难以撤销的原因往上追溯，就是开发商销售了一个楼盘，但是把资金用于多个楼盘的开工，相当于一个茶杯盖在几个的茶杯之间周旋，结果就是总有茶杯是没有盖子的。
2018年的商品住宅质量问题暴露了不少，不少单价10万上下的豪宅竟然也出现装修偷工减料的情况，真是细思极恐。而在施工、竣工与新开工数据背离的情况下，交房延期会不会是一个普遍现象呢？
这是2019年房地产市场需要正视的一个问题。
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