[摘要] 时值年终岁末，当一线城市拉开“降”字为主旋律的年末楼市大幕时，宝鸡房价却一路上扬，像个在爬坡的少年不慌不忙一步一个脚印的向上走。宝鸡楼市今年会交出什么样的答卷？宝鸡房天下首届大话地产特邀业内人士参与本次论坛，深入分析三中全会后楼市的发展走向。
【主持人】：宝鸡的大部分项目都在做商业地产，随着城市东扩城区面积不断扩大，宝鸡商业地产未来发展究竟路有多宽？宝鸡的消费市场究竟能否负荷？请谈谈各位的看法。
【李文江】：宝鸡有几个商圈，一个是经二路，但是有些副中心没有形成，包括火炬路也没有形成；另一个是高新区，高新区房价在宝鸡属于较高的，已有新型商业开业，现在高新区不谋而合已形成副中心，天下汇、城市新天地、万盛国际，这些商业就会成为宝鸡新型商业，慢慢老的商业将褪去，天下汇现今做的已经是商业的升级版，所以宝鸡未来的商业中心一定在高新区。
从宝鸡未来商业之路来看，一个商业能走多远要看后续运营，现在的老百姓不仅仅是目的性购物，更需要一种乐趣式体验，商家如果想使客户能够多在这块逗留，一定要想办法让他参与更丰富的活动，让客户停留时间更长，那么他在该商业区就会产生大量消费。商业地产已经发生了翻天覆地的变化，商业地产是最难的操作，对资金需求很大也有大量人力物力的投入。宝鸡商业地产要想走的远，能够长期生存，商业地产一定要有超前的商业运营理念和国内其他先进模式进行对接。
【张海啸】:宝鸡当地的名商业企业有：天下汇，宝商等，如今商家能选择高新这个地方，已经说明高新以后会成为宝鸡新的繁华地。纵观宝鸡发展史，宝鸡发展分为三次，次是新建路，第二次经二路，第三次当属高新区。
宝鸡商业层级不断发生变化，因为它的人口基数虽然在扩大，但是人口基数的增量不够支撑商业面积，随着高新的发展，别的地方慢慢会没落。
天下汇，宝商这些商业局巨头在高新布局，因为他们看到了高新区的未来，目前高新区房价高，购买力强，商业升级，所以不管是格局还是商业的品位三五年以后有更好的发展。
但宝鸡的商业层级发展不是很高，究其原因是离西安太近，没有人在宝鸡做经营，很多人只是在这里投资购买商铺。高新区的天下汇就是一个典范，好多高端品牌的引入，虽然购买人群不多，但是提高了这个商场的档次，品味。但是购买这些高端品牌的人群不多，是因为宝鸡的商业层级发展不高，这不仅跟一个经营者的经营有关，还与当地的商业人群、消费习惯有关系。
【李文江】：但是我同时也认为宝鸡商业发展有点过剩，尤其是高新区，因为高新毕竟是新区，商业发展有点过快，该片区人口量各方面还没有达到像西安的程度，可能未来一段时间内，一些合理运营的商业会成功，也很可能会消失一部分商家。
【王铁魏】：宝鸡这个地方本身消费人群是恒定逐渐增长的过程，相对来说在城市发展过程中，消费人群特别是高端消费人群不是那么多，消费人群也就这么多，原来这个区域的商场很火，现在又新开了一个，强势肯定要蚕食弱势，就好比原来一个人吃一个蛋糕，现在两个人吃一个蛋糕，肯定另外一个人吃的少了。
经二路从目前来说还是城市的中心，但是随着城市的东移，商业的发展，宝鸡房地产市场向东部的扩张，慢慢会把一些特定人群吸引过来，高新区就形成了一个新商圈。万达的成功模式，宝鸡可以借鉴，比如，万达刚开始也是卖盒子，在沈阳做的批，后来做了街区，第三代升级为城市综合体，万达已经开发到第四代，万达的第三代就像西安的解放路和李家村的万达，辐射人群是相当多，它不仅仅是消费过程，更是吃喝玩乐等等的一个生活体验，自然形成了城市副中心。
宝鸡房天下首届大话地产
【张海啸】：每个开发商站的角度不一样，像宝商，华夏都有非常成功的商业案例，今我们天看它可能是有问题，但仔细分析后会发现它是可以演进的，存量和增量是有互补关系的。高新区这个地方现在没有人，独立商业在这里很难存活，新的高新天下汇与万达模式相同，做的就是万达吃喝玩乐一条龙，你在商场可以待一天，看电影、书吧、咖啡、餐饮、楼下购物等应有尽有，进入一个市场都不用出来。所以天下汇的商业层级已经有所升级，商业是比较完善的完全可以吸纳八十万人在这消费和购物。
【主持人】：2014年，各项目将会有怎样新的动作，请各位谈一下2014年的项目都有怎样的发展计划？
【李文江】：今年年底我们会有一个新品发布会，预计2014年把我们的三期开始投放市场。石鼓天玺台rc='//imgs.soufun.com/house/2013_09/04/baoji/1378287653453_000.jpg'>石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221本身以大户型居多，所以三期我们会有大的动作，原先大家都说，天玺台是一个户型过大，房价过高的项目，三期会有一些改变，让购买刚需产品的人来享受我们高端的生活，刚需不代表居住品质会降低。我想2014年天玺台会有比较大的成交。
明年五一，项目商业街区要面市，从招商情况来讲还是不错的，这个商业出来以后，对我们住宅也是一个提升，业主一下楼几就可以在商业区购物消费，这是对我们品牌和价值的提升。石鼓天玺台rc='//imgs.soufun.com/house/2013_09/04/baoji/1378287653453_000.jpg'>石鼓天玺台6800元/平方米3.93分宝鸡高新零路西侧0917-3123221的商业立面成本非常大，肯定比大唐不夜城和大唐西市建筑品质要更好。
【主持人】面对行政化调控“越调越涨”的怪圈，刚刚结束的中共中央十八届三中全会开出的药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。对于十八届三中全会，各位是如何解读的？（随着三中全会的召开，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面，是否意味着以限购、限价为代表的短期行政手段迅速退出市场？）
【王瓅锝】：随着三中全会召开以后，两个大的方向需要我们关注，一个是保障性住宅，另外一个是房地产市场化，市场化对房地产发展是有利的，中国缺的就是市场。从宝鸡目前情况来看，是客户在寻找房子，开发商不着急；但是发展到一定阶段，可能是开发商找客户，因为客户的选择空间大了，客户可以货比三家，这就会变为客户决定开发商，这就属于房地产市场化。这种市场化情况下不管是中间的过度期还是磨合期，总体发展是好的。国人说中国房地产市场有泡沫，但是首付比例在那摆着，所以泡沫爆发性很小，中国政府把房地产往市场化引导，对于将来发展是一个好的方向。
【李文江】：不仅仅是三中全会要调控楼市，房地产调控是一个常态化的政策，实际此次三中全会政府更加务实，政府没有强力打压房地产，政府更希望通过市场来引导，靠市场来调节。宝鸡是一个比较稳定的市场，实际上需要调控的是一线城市，一线城市的房价有些已经失去理智。一个城市的房价与基础配套有关，宝鸡人口体量有限，大学教育配套有限，基础配套有限，所以宝鸡的房价会在一个理性的范围内稳步上升。
【张海啸】：十三届三中全会内容包括几大项目：城镇化，包括土地，对农民的补助，深化改革，成立国家安全委员会等等这些问题，我们开发商真正关心是土地，从这些方面看，我们无法探讨房价是涨还是跌，整体走势是怎么回事，我们是无法预测的。
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